D: Un condominio è dotato di una zona autorimesse situata sotto al livello stradale, costituita da 27 box privati che si affacciano sul cortile condominiale. Di questi,14 box sono antistanti la parte di cortile scoperto e 13 la parte di cortile coperto. L’accesso è unico. La superficie totale dei 13 box è inferiore ai 300 metri quadrati. Aggiungendo anche la superficie di cortile condominiale coperto e il vano autoclave a cui si accede dal medesimo cortile, si superano i 300 metri quadrati. L’ispezione dei vigili del fuoco per il rilascio del certificato di prevenzione incendi non ha riscontrato la necessità di lavori di adeguamento o messa a norma. I costi del certificato (compensi ai tecnici per le relazioni, verifiche, eccetera) sono a carico solo dei proprietari dei 13 box o anche degli altri condòmini che hanno accesso al cortile e al vano autoclave, anche considerando il fatto che il superamento dei 300 metri quadrati si ha solo conteggiando anche le aree coperte di proprietà comune e di libero accesso a tutti i condòmini?

 

R: Il Dm 21 febbraio 2017(«approvazione di norme tecniche di prevenzione incendi per le attività di autorimessa») si applica alle autorimesse di superficie complessiva coperta superiore a 300 metri quadrati. In particolare, nella sezione delle «regole tecniche verticali», il Dm aggiunge il capitolo «V.6-autorimesse», il cui articolo 6.1 («scopo e campo applicazione»), al comma 1, stabilisce che «la norma si applica alle autorimesse di superficie complessiva coperta superiore a 300 mq». Il successivo comma 2, invece, precisa che «non sono considerate autorimesse: i) aree coperte destinate al parcamento di veicoli ove ciascun posto auto sia accessibile da spazio scoperto, o con un percorso massimo inferiore a 2 volte l’altezza del piano di parcamento».

Fatta questa breve premessa, in tema di ripartizione spese per le opere di adeguamento antincendio dell’autorimessa, si fa presente una interessante sentenza del Tribunale di Bologna 493/2015, nella quale si legge che «la necessità di adeguamento delle strutture portanti alla normativa antincendio è stata determinata dalla successiva entrata in vigore delle suddette norme che hanno imposto: da un lato, di proteggere le parti strutturali, di cui all’articolo 1117, n. 1, del Codice civile (muri maestri, pilastri, travi portanti), appartenenti a tutti i condomini, per renderle idonee alla resistenza al fuoco mediante le opere di “protezione passiva”; dall’altro, di proteggere le persone che utilizzano i locali adibiti ad autorimessa, mediante le opere di “protezione attiva” delle parti di pertinenza delle stesse (impianti elettrici a norma, impianti di spegnimento antincendio-sprinkler, idranti, estintori, sistemi di ventilazione)».

Sempre il Tribunale di Bologna ha precisato che «l’assemblea condominiale, in considerazione delle differenti opere imposte dalla normativa antincendio, riguardanti rispettivamente le parti strutturali comuni (opere di protezione passiva) e le autorimesse di proprietà esclusiva (opere di protezione attiva) in applicazione dell’articolo 1123, commi 1e3, del Codice civile, ha  correttamente attribuito le spese per le opere relative  alla protezione passiva delle parti strutturali comuni a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, e le spese per la protezione attiva delle parti di pertinenza delle autorimesse solo ai proprietari delle stesse». Pertanto, da quanto esposto, i «compensi ai tecnici per le relazioni, le verifiche» dovrebbero seguire la stessa modalità di ripartizione prevista per le opere di protezione “attiva” e “passiva” esposti nella sentenza.

Quindi sarebbe opportuno analizzare la tipologia e la natura delle “verifiche” eseguite dai vigili del fuoco e dai tecnici, in modo da poter valutare se le stesse abbiano riguardato: parti che possano interessare, comunque, l’intero edificio e, conseguentemente, il costo della prestazione professionale del tecnico andrà ripartito tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà; oppure, una sola parte del condominio, quali ad esempio i box, con conseguente ripartizione della spesa tra i soli condomini interessati.


da UMAN 24 numero 34
Giuseppe Mantarro, Il Sole 24 ORE–Estratto da “L’Esperto risponde”, 4 novembre 2019

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